マンションの売り時

マンションの売り時はいつ?を分析

 

マンションは人生の中でも大きな買い物ですよね?
そのマンションの売却を検討してるのなら、売り時を見極めて高く売りたいと思うのは当然でしょう。この記事では、不動産相場・マンションの築年数・住宅ローン金利の動向などの需要からマンションの売り時を見極めるヒントを掲載しています。

 

すぐにマンションを売る予定がなくても、知っておくことで売り時を逃しません。
ぜひ参考にして下さい。

 

 

不動産相場の動きから考える売り時

 

中古マンションの不動産相場ですが、2012年12月以降のいわゆる「アベノミクス」の影響でおおよそ右肩上がりの状況であるといえます。
日銀は、2013年4月に金融資緩和政策を開始したわけですが、2016年1月には「マイナス金利」の導入を決定しています。これらのことすべてが、不動産価格に影響を与えているわけです。

 

ちなみに、首都圏不動産流通市場の動向(2016年度)を見ていると、2016年の中古マンションの成約数は2年連続で前年度を上回っています。
首都圏と地方では状況が異なる点はありますが、日本全体でみても不動産の市場自体が活性化しているいえます!

 

 

東京オリンピックまでが売り時は、うそ?ほんと?

 

東京オリンピックも、不動産市場の活性化の追い風に!


 

「東京オリンピックまでが売り時」って、最近よく聞きませんか?
この理由なのですが、東京都リンピックのための都市整備で建築資材が高騰したことで新築マンションの価格が上がったからなんです。

 

これは、特に首都圏の人気エリアにあてはまることなのですが、新築マンションまでは手が届かないという人が、割安感のある中古マンションに流れているのです。
本音は新築いいけどこのエリアだと手が出ないという人が、周辺地域の新築の相場と比較して、高値で買ってくれるわけです。そんな結果として、2016年は多少の浮き沈みはあるものの中古マンションの価格も上場傾向でした。

 

では、この傾向がいつまで続くかですが、不動産関連の専門サイトをみていると2016年〜2017年をピークに、2020年の東京オリンピックまで続くとみている専門家が多いようです。
中古マンション価格上昇のムードによるなら、2017年あたりはひとつの売り時の目安といえるかもしれませんね。

 

 

築年数から売り時を判断すると?

 

築年数も売り時に影響を与えます。
立地条件などの要因をあえて考えなければ、築浅マンションのほうが高値で売りやすいといえます。管理人は中古マンションの売買の経験していますが、その時に不動産業者に聞いた話だと、一番需要があるマンションの築年数は5年から10年だと言っていました。

 

自分の感覚からしても、内覧の時に築10年を超えるマンションだと、「古いな〜」と単純に思うことが多かったです。外観と内装設備に時代遅れの感じがするというか。よっぽどの人気エリアやブランドマンションだと、ヴィンテージ的な値打ちがつくのかもですが、普通はなかなか難しいですよね。
住替えだったらタイミングというものがありますが、相続などでたまたま自分のものになったマンションの売り時を考えているなら、なるべく築年数は浅いうちに売るというのが鉄則でしょう。

 

修繕積立金という落とし穴

 

修繕積立金は、築15年以降で急激に高くなることが多いです


マンションに住んでいるなら修繕積立金を払っていると思いますが、長期修繕計画でいつから高くなるかを確認しておきましょう。
すでにマンションに住んでいると当たり前になっている修繕積立金ですが、マンションの購入がはじめての人にとっては「ローンの他にも毎月こんなにかかるの?」と感じてしまいます。

 

不動産業者の営業マンもこのあたりはフォローしてくれますが、今高いのと、2年後、3年後に高くなるのではやはり印象も違いますよね?

 

15年目までの金額と、16年目からの金額に数万円の差が出ているマンションは意外と多いものです。こんな理由からも、築15年以内が売り時といえるわけです。

 

住宅ローンの金利の動向も売り時の要素に!

 

今のマンションを買う時に住宅ローンの金利とにらめっこしませんでしたか?
マンション売却は、買い手があってこそです。
住宅ローンの金利があがる前にマンションを買いたいという需要をつかむのもひとつの売り時となります。

 

特に金利上昇局面で住宅ローンを組む時には、長期の固定金利が好まれます。
フラット35などはその一例です。

 

例えば、2016年は、日本銀行のマイナス金利で、住宅ローンの長期固定金利が下がりました。こういった金利の動向をみて、「今のうちに固定金利でマンションを買おう」という人たちの需要が出てくるわけです。

 

固定金利と変動金利の動きに注目

 

固定金利と変動金利の動きで潜在顧客の需要がみえてきます


中古マンションの購入でローンを組む人の気持ちになってみれば、「利息で損をしたくない」と金利の動向を気にする気持ちもわかると思います。
ここ数年は、オリンピックまでの不動産相場と、住宅ローン金利の動向に注目して売り時をみていくのもひとつの方法ですね。

 

住宅ローンを借りる人は、「今なら固定金利がいいか、変動金利がいいか」という点を気にしますから、固定金利と変動金利の動きに注目していきましょう。
固定金利と変動金利では、見る場所が違うので説明しておきますね。

 

長期固定金利は、「新規発行の10年物国債の利回り」が目安となります。一方、変動金利は「短期プライムレート」が目安となります。
なかなか、日常生活で馴染むがないものかもしれませんが、頭の片隅に置いておくとなんとなく習慣でチェックできるようになるのでおすすめです。

 

【まとめ】結局、売り時はいつ?

 

マンションの売り時を、不動産相場の動き、築年数、住宅ローンの金利の面からみてきましたがいかがだったでしょうか?
実際に売り時を決めるにはこれらの要因がそれぞれ影響してきますし、ここでは説明しきれませんでしたが、今後は消費税の増税の影響もでてくるでしょう。

 

売り時は複数の要因を考えて判断するべきです。

 

管理人の経験からですが、今すぐに売る気がなくても、定期的にマンションを査定して資産価値を把握しておくとひとつの指標になって売り時の判断の助けになりますよ。
すぐの売却でないなら、机上査定(簡易査定)の履歴を控えていくだけでも十分です。
おそらく、2017年から2020年までの間で、マンションの査定価格がかなり動くと思いますから一度は資産価値を見ておくのがいいかもしれませんね。

 

今査定しておけば、2018年、2019年と比較して売り時を逃すことがないと思います。

 

マンション売却の査定をする時にはコツがあります。
トップページでは、管理人が実際に体験したマンション売却の結果をもとに、中古マンションを高く売る方法をご紹介しています。
よかったら参考にしてみて下さいね。

 

マンション売却の流れ【必読!中古マンション査定の3つのポイント】