マンションの売り出し価格の決め方

マンションの売り出し価格はどう決める?

 

マンション売却の満足度は、売り出し価格の決定で決まるといっても過言ではありません!自分が主体になって動けるように最低限の知識は頭にいれておきましょう。

 

売り出し価格の学習

 

「信頼できる業者を選んだから、お任せでいいでしょ?」なんて思っていると、なんとなくの売り出し価格からスタートしてモヤモヤが残りますよ?

 

ここでは、マンションの売り出し価格の決め方についてご紹介します。

 

私のマンション売却を経験を通して、「これを知っておいてよかった」という部分をコンパクトに分かりやすくまとめました!

 

 

売り出し価格の決め方

 

マンションの売り出し価格は、査定価格を目安にして、売主の希望を考慮して決められるものです。不動産業者が決めるものではないのです。
勘違いしている人もいるようなので、説明すると、査定価格=売り出し価格ではありません。

 

中古マンションの価格の種類

 

売り出し価格を決めるのに必要な知識として、中古マンションの価格の種類をお話ししておきますね。

 

 

中古マンションの価格の3種類あります


 

査定価格

マンションを不動産行業者が査定した時の価格。簡易査定(机上査定)と訪問査定では価格が異なります。査定価格は、不動産業者が3か月以内に売れる価格をつけていると言われています。不動産業者との契約は、基本的に3ヶ月で見直されるのでその期間内に売れる価格といった感じなのでしょう。

 

売出価格

マンションの査定価格をベースに売主の希望を入れて決定する価格。販売戦略や売却期限によっても変わります。
高く売りたいと思えば、査定価格より高くつけてもいいわけですが、相場からかけ離れていると売れませんから、自然と査定価格と付近の価格になることが多いです。

 

成約価格

マンションの販売活動を経て、売主と買主が最終的に合意して売買契約が成立した時の価格。値引きをしたら、売り出し価格より低くなります。レインズ(指定流通機構)の取引事例でみられるのはこの価格です。

 

競合物件を確認して価格戦略を決める

売り出し価格を決めるときには、当然、契約してる不動産業者の営業マンと相談しながら決めるわけですが、この時によくよく確認したのが競合物件の存在です。
競合物件を確認して、売り出し価格を決めていきます。

 

競合物件は、不動産業者の担当営業マンに聞けば答えてくれるはずです。不動産業者なら、レインズ(指定流通機構)を使って簡単に調べられます。

 

もし、あらかじめ自分でも調べておきたいなら、インターネットの不動産売買のポータルサイトなどで現状で売りに出ているマンションが調べられます。
管理人は、オウチーノを使ってました。他にも、リクルートのSUUMO(スーモ)も不動産業者がよく広告を掲載しているサイトです。

 

ただ、どんなにがんばっても、不動産業者以上にも調べられないので、おおよそでいいと思います。
ここに力をいれるくらいなら、信頼できる不動産業者と営業マンを選ぶのに時間を使ったほうがいいです!(トップページのマンション売却の流れを参考にして下さい)

 

マンションの販売価格は、競合物件の状況をみて、おおよそ次のような考え方で決めていきます。

 

価格戦略のパターン

 

競合物件がない場合は、強気で売り出せます


競合物件がない、また、あったとしてもその物件よりも付加価値がある場合は、多少強めに売り出しても買い手がつく可能性が高くなります。

 

意図的に高めに売りに出して、買い手が付けばラッキー、付かなければ少し値段を下げてお得感を出すこともできますよ!
管理人の場合は、優秀な営業マンの提案で「売れてラッキー」のパターンででした。

 

 

 

競合物件が同じく中古なら、その価格を参考に!


この場合は、売り出し価格を決めるときには、競合物件の販売価格を参考にします。
価格だけではなくて、駅からの距離や、マンションの何階か、築年数など、物件情報も考慮します。

 

ライバル物件よりも自分のマンションのほうが付加価値が高いならそれ以上の価格をつけても売れる可能性はありますが、反対の場合は、価格競争で下げないと売れないということになります。

 

 

競合物件が新築なら、安く売るか、販売時期を検討


新築物件が販売されているような状況だと、中古マンションはお得感で勝負することになりますから、価格を下げないとなかなか売れません。
競合物件で新築が多い場合は、おそらく査定価格も低くでてきているはずです。

 

低い査定価格、安い売り出し価格で納得ができますか?
もし、マンションを安く売ることに抵抗があるなら、販売時期をずらすという選択肢も考えましょう。

 

販売戦略によって売り出し価格は変えられる

売り出し価格の決め方をお話ししてきましたが、結局のところ、あなたが納得できるかどうか が一番重要です。

 

「今、競合物件がこの状況だから、この販売価格になる」
という部分をおさえておいて下さい。

 

マンションの市場は常に動いているので、半年遅らせるともっと高く売れるということも普通にあります。
あとから、自分より高く売れているマンションをみてがっかりしないように、「どんな理由でこの販売価格」というのを自分で納得して売りに出すのが大事です。

 

不動産市場の動向の勉強会を開催している不動産業者もあるので、勉強のために足を運んでみるのもいいでしょう。仲介契約を検討している不動産業者の勉強会なら、色々な知識を共有するうちに、不動産業者や営業マンとの信頼関係もできるので一石二鳥です。

 

不動産市場の勉強会で信頼関係を作る

 

マンションの売り出し価格のまとめ

 

売り出し価格は、あなたが主体になって、営業マンと相談して決めるものです。これがないと、なんとなくこの価格で売れてしまった・・・という、ちょっと残念な結果になりかねません。

 

販売戦略もしっかり立てましょう!

 

どうしても売り出し価格に納得ができない場合は、売却時期をずらすというのも選択肢です。
できる営業マンだと、市場を先読みしてくれます。売り急がないなら、「あの物件が売れるのを待って売りに出しましょう」など提案してくれます。というよりも、提案をしてくれる営業マンを選びましょう。

 

新築が多くて時期もずらせないような状況なら、わかりやすく説明してくれて、売れる価格を納得させてくれる営業マンを選びましょう。その中でできるだけ高く売るための販売戦略を立てましょう。
売り出し価格を決めるときには、結局のところ、担当営業マンの手腕にもかかってきますから、優秀な不動産業者、担当営業マンを選んでおくことも大切ですよ。

 

【参考記事】
不動産屋の選び方|デキる営業マンを見極める5つのポイント