マンションが売れない理由と対策

中古マンションが売れない6つの理由

マンションが売れない

 

マンションが売れないと「値下げをしないとダメなのか」と思いがちですが、その前に確認したいことがいくつかあります。中古マンションが売れない理由は大きく分けて6つあります。

 

中古マンションが売れないのは、売り出し価格が高いからとは限りません。
これからマンション売却をはじめる人はぜひこのページでご紹介する注意点をおさえて下さい。そうすれば、悩むことなくマンション売却にをはじめることができると思います。

 

また、もし今の時点で「売れない」という問題に直面している場合には、このページで書いていることを状況の改善に役立てて下さい。マンションが売れない理由がわかるだけでなく、売るための対策をとることができます。

 

 

 

 

不動業者の販売能力は大丈夫?

 

マンションが売れない時、ふつうは「販売価格が高いからじゃないか?」と考えてしまいがちです。ですが、必ずしもそうではないことを知っておいて下さい。

 

まず、不動産会社が販売価格に見合った営業活動をしているかをチェックして下さい。

 

不動産会社の能力がないと売れる価格だったとしても売れないです。

 

不動産会社の販売能力というのは、おそらくあなたが思っている以上に重要です。不動産会社の販売能力次第では、販売価格を高めに設定しても実際に売れるのです。

 

トップページで私が実際にマンションを相場以上で高く売った事例を公開しています。
マンションを高く売るための流れも把握できると思います。ぜひ、読んでみて下さい。
マンション売却の流れと中古マンション査定の3つのポイント

 

不動産業者選びがそのまま売却の実績(売却価格)につながるというのが私の経験からいえることです。

 

営業担当者は、マンションが売れないと「値下げしましょう」と言ってくるかもしれませんが、そんなときは、どうして売れないのかを突っ込んで聞いてみたほうがいいですね。

 

実際、現在の販売価格については、不動産会社の営業担当も納得して売りに出しているわけで、それで売れないというのは、出だしの段階で何か問題 があるのです。念のため、次の項目で、悪質な不動産業者につかまっていないかの確認方法をお話しておきますね。

 

悪質な不動産会社つかまっていませんか?

 

不動産会社はプロだからちゃんとやってくれるとも限りません。不動産会社が「売主からも買主からも仲介手数料をもらいたい」という目的で、他社からの問い合わせを断る場合があるのです。
この状況を囲い込みと言います。ごくまれにではありますが、実際に悪徳な不動産会社もありますので注意が必要です。

 

【関連記事】 マンション売るなら囲い込みに要注意!片手取引と両手取引って何?

 

囲い込みされていて、なおかつ、販売能力がない不動産会社だと、待てども待てどもマンションは売れません。

 

それから、囲い込みまではいかないまでも、よく言えばおっとりした営業マンというのは本当にいるものです。

 

 

さすがに、この画像くらいにわかりやすいと取引をやめたくもなりますが、一見人当たりがよくても、押しが弱くてニコニコしているだけだと、価格が安い類似物件にお客を取られます。

 

裏を返せば、「需要をしっかり捕まえて」「あなたのマンションの長所をアピール」できれば売れるのですから、不動産会社と担当営業マンの選定は本当に重要です。
もし、不動産会社や営業担当に問題を感じる場合は契約期間の満了ともに不動産会社を選びなおすことを検討してみて下さい。

 

管理費・修繕積立金に関する注意事項

 

築年数が経ってる中古マンションの場合には、毎月の管理費や修繕積立金の負担が大きくなっています。あなたにとっては毎月の当たり前になった出費でも、買主がはじめてみると「こんなに高いの!?」と躊躇してしまうこともあるわけです。

 

中古マンションを売るには、管理費・修繕積立金の金額を上回るメリット提示することが大事です。
こんなところでも、営業担当者の営業能力がとても大切になってきます。管理費や修繕積立金の金額を伝える時に、管理組合の活動がしっかりしているなどを添える・・・そんな気遣いができる営業担当者だと同じことを伝えるのにも印象が変わるわけです。

 

内覧でよくある間違った対応

 

中古マンションの外見は築年数に応じて劣化も進みます。その中でも、共有部分に関しては手の施しようがありません。
そのため、内覧時の評価をあげる努力が必要になります。

 

内覧希望者が築年数から想像している部屋よりも印象が良くすることです。

 

ただし、関連記事のページにも書いてありますが、リフォームは要注意です。もし、居住中のマンションを売る場合には、居住中のマンションを高く売るコツを一読しておいて下さい。評価をあげる方法はリフォーム以外にもありますよ。

 

【関連記事】 居住中のマンションを高く売るコツ

 

需要のある・なしを確認しておきましょう

 

マンションを売りに出しているの売れない時には、同じ地域で、自分と同じような条件の物件が売れているかどうかを確認しましょう。

 

自分から聞かないとなかなか出てこないこともあります。契約した不動産業者の営業担当に積極的に聞くようにしましょう。もしかしたら、類似物件に何らかの要素で負けていて売れないのもしれません。

 

類似物件が売れているということは需要はあります。
売れている類似物件の販売価格が低いなら売り急いでいたのかもしれませんし、何より、販売価格が安いマンションがずっとあるわけではありません。
時期をずらして売るという販売戦略も考えられますし、どうしても類似物件より高く売りたいなら、それに上回るメリットを提示できるように動いていくことが必要になります。営業担当の腕の見せ所となります。

 

マンション内で競合が起こっていませんか?

 

年明け頃から3月までは人の出入りが多く、戸数の多いマンションの場合は複数の部屋が同時に売り出されることもあります。マンション内の競合は構造躯体や築年数が同じ条件になり、強力なライバルとなります。

 

マンション内に競合物件があると、価格に関しては値下げ合戦になりやすいので注意が必要です。これに巻き込まれないためには、時期をずらして売るなどのスケジュール対策が必要になります。

 

とにかく、中古マンションが長期間に渡り売れない場合には、原因に応じた対策が必要です。
(営業マンがまともなら、この状態を放置することはまずありませんが・・・)

 

ここから先は、中古マンションが売れない時の対策をお話していきます。チェックしてみて下さい。

 

マンションが売れない時の対策

 

売れる物件にする対策

 

ここからは、優良な不動産会社と営業担当が選べているという前提で、中古マンションが売れない時の対策をまとめてみます。私がマンション売却をした時に、営業担当と話したことも書いているので参考にして下さいね。

 

いったん売り出しをストップする

少々勇気のいる行動になりますが、一旦売り出すのをやめるのもひとつの方法です。長く売り出しされている物件は「何かあるのでは」と警戒させてしまいます。同じ広告が出続けていると、不人気物件の印象を与えてしまうのです。

 

早く売却をしたい人には不向きな対応方法ですが、間をあけて売り出すことによって、物件を取り扱うポータルサイトでも新着物件の目のつきやすい場所に表示 されるようになります。

 

また、販売価格についても見直しをするきっかけになります。もし、お気持ち的に値下げがOKなら、ポータルサイトの目立つ位置や、広告で「値下戦略」をしてみるのもありだと思います。ただし、値下げして売れないとイタイことになるので、不動産会社と営業担当の選定はしっかり行って下さいね。

 

冷静になり売り急がないことも大切

売れないので、値引きというのはよくあるパターンですが、値引きして売れるタイミングかどうかはよく検討しましょう。

 

同じマンション内でライバル物件が出てきたり、近隣で格安で売り急いでいる物件があったり、一時的なことで長くは続かない状況なら、売り急がないでいったん冷静に待つ姿勢も大切です。同マンション内に同時期に2つ以上の物件が販売されていると比較されることがさけられません。間取りなどの違いもあるものの、間取り・方角・階数が近い場合は、やはり他の部屋より安くしないと売れ残る可能性が高くなります。

 

ライバルも早く物件を手放したい気持ちがあるので値下げ合戦になりがちです。
冷静になり相手が売れるのを待ち適正価格で売るほうが実利が大きくなります。

 

急いで売らないといけない、絶対に売らないといけないという事情がない限り様子をみてみましょう。
地域のマンションの販売状況などは、不動産会社のほうでわかりますから、営業担当者と綿密に打ち合わせして損をしないための対策をとっていくことが大切です。

 

契約している不動産会社を見直す

契約を更新しないで不動産会社を見直してみるのもひとつの方法です。
囲い込みのように悪質でなくても、どうしても販売が苦手な営業担当というのは一定数いるものです。
私がマンション売却をした時にも、何社か不動産会社を回りましたが、持っている知識の量や物件を売るための提案力は人それぞれでした。

 

経験上、売る能力が低い営業担当に当たるとやはり売れないと思います。

 

不動産の売買契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類がありますが、どの契約をしているかによって、不動産会社を見直すタイミングが変わります。

 

一般媒介の場合は、並行して他の不動産会社にも依頼できるので新しい不動産会社を探して、古い不動産会社は契約を更新しないようにすればOKです。

 

専任媒介、専属専任媒介の場合は、おそらく、3ヶ月契約をしていると思います。契約期間を待って解約しましょう。専任媒介、専属専任媒介の場合は、途中解約すると違約金が発生する可能性があるので注意が必要です。

 

まとめ

マンションを売却するのに、売れない理由とその対処方法をまとめました。マンションは管理費や固定資産税などの維持するための費用が多くかかります。売れない状況を、そのままにしておくと損失が大きくなります。

 

今売れないものは何らかの原因があるわけで、それを回避しない限りは最終的に安値で手放すことにもなりかねません。

 

中古マンションは大切はあなたの資産です。損をしないように上手に売れるように対策していきましょう。

 

どうしても売れないときには、購入する側の立場になって、どこをチェックされているか確認してみるのも対策になります。
中古マンションを売りたいなら必見の現地見学でチェックされる項目