不動産売買の契約解除

不動産売却の契約解除の基礎知識

 

不動産売買の途中での契約解除は、売主・買主ともにリスクを伴います。ここでは不動産売却の契約解除についてお話しします。あらかじめけ契約解除に伴うリスクを知っておくことで、安易な行動を予防することにもつながります。

 

あっては欲しくないことですが、買主の都合による契約解除という事態が起こることがまれにあります。私の知人でも、マンションの手付金を払ったあとに、長期海外転勤が入って泣く泣くマンション購入をあきらめた人がいます。

 

また同様に、売主の都合による契約解除ということもないとはいえません。

 

契約を解除する

 

不動産売買の契約解除には、違約金の支払いが伴います。大きな出費となります。契約後にトラブルにならないように知識をもっておくことが大切です。

 

契約解除の種類

 

まず、不動産売買の契約解除の種類について説明します。

 

ひとくちに不動産売買の契約解除といっても、種類があって処理の仕方が異なります。さっそく具体的にみていきましょう。

 

手付解除

買主が解除する場合は手付金の放棄、売主が解除する場合は手付金の倍返しによって、契約を解除すること。

 

危険負担による解除

天災(地震・洪水・台風)によって、取引の対象となる不動産が毀損して修復するのに多額の費用を要する場合には、無条件で契約を解除できること。

 

契約違反による解除

売主か買主いずれかが契約書に反する行為をして、是正しない場合には、違約金を請求して契約を解除できます。

 

瑕疵担保責任に基づく解除

買主は建物に瑕疵(かし)があり、契約の目的を果たさない場合は無償件で契約を解除できます。

 

特約による解除

売主・買主で特別に結んだ契約の内容に応じて、契約の解除を行います。よくあるのは、住宅ローンが通らなかった場合の「ローン」特約など。

 

合意による解除

売主・買主がお互いの合意に基づいた条件で契約を解除できます。

 

 

いづれの場合もですが、契約解除は容易には行えません。
不動産の取引は金額が大きいことから、手付金による解除にしても、違約金で解除するにしても動く金額が大きくなるので注意が必要です。

 

 

手付金について

不動産売買における手付金の金額には絶対これという決まりはないのですが、一般的には、売買価格の5%から10%になることが多いです。

 

あまりに手付金を小さくすると、買主の契約解除を容易にすることにつながります。かといって、大きくすると、売主の責で契約を解除する場合は倍返しです。手付金が契約解除の時にどう使われるかを理解して金額を設定することが大切です。