マンション 貸す・売る徹底比較

マンションを貸すと売るを比較

売る?貸す?

 

現在住んでいるマンションから離れて暮らさないといけない場合、選択肢として今住んでいるマンションを「売る」方法と「貸す」方法があります。
ライフスタイルや将来的なことを考えて得なほうを選択することが可能ですが、どちらともメリットとデメリットがあるので確認してみましょう。

 

 

マンション貸す売るで確実におさえたいポイント

 

住宅ローンの残債がある状態でマンションを売る場合には、持ち出しが発生するリスクがあります。貸す、売る両方のパターンのメリットとデメリットを総合的に判断して、一番いい選択をするようにしましょう。

 

マンションを売らないで貸すメリットとデメリット

マンションを売らないで貸すメリット

まず、マンションを売らないで貸すメリットを確認しておきましょう。

すべてがあてはまらなくても、総合的に貸すメリットがあるかどうかという視点で考えるのがポイントです。

収入の柱を増やせる

売らないでマンションを貸す場合には、借り手がつけば家賃収入が発生します。この金額がローンの返済と毎月のランニングコストを上回れば、収入の柱を増やすことができます。

資産を残せる

住宅ローンの完済後には賃貸収入のほとんどが収入になって老後の生活資金になります。

経費を計上して節税

不動産収入を得るための経費の計上が可能です。もし、不動産所得でマイナスがでても給与所得と通算して税金の支払いを減らすというテクニックも使えます。出ていくお金の総量は変わりませんが、結果としてが資産として残るので将来的なメリットが見込めます。

 

マンションを売らないで貸すデメリット

マンションを貸すメリットと対比させてマンションを貸すデメリットを見ていましょう。

下記のような貸すデメリットを加味してもメリットがあるかを客観的に判断しましょう。

貯蓄が目減りすることも・・

賃貸収入がランニングコストよりも下回ると貯蓄からの持ち出しになる可能性があります。下記にの突発的な出費の項目もありますが、不慮の出費に備えて貯蓄残高をみていく必要がでてきます。

 

税金、管理費の出費が継続する

固定資産税や、管理費・修繕積立金などの一定の出費が継続します。

 

賃貸管理の出費が発生する

不動産会社に管理を委託する場合はその手数料が発生する他、設備の修繕費やクリーニング費などの賃貸管理に伴う突発的は出費の可能性があります。

 

次に買う物件のローンが組みづらいことも

もし、賃貸するマンションに住宅ローンが残ってる場合には、「返済負担率」の関係で次の住宅ローンが組みにづらくなる可能性があります。

 

マンションを売るメリットとデメリット

マンションを売るメリット所有しているマンションを売ることで、不動産という資産を手放すことになるのを引き換えに、下記のようなメリットがでてきます。特に「居住用財産の3000万円特別控除」は知っておいて損がありません。

今なら税制優遇が受けられる

マンションを売って利益が出た場合でも、今なら、一定の条件を満たすことで「居住用財産の3000万円特別控除」が受けられます。ざっくりした話、利益から3000万円を引いた残りの金額に税金がかかるということです。

 

3000万円の利益がでるマンションって相当ですよね?
今なら、ほとんどの方が税金はかからないと思います。このような税金の優遇があるうちに売ってしまうというのもひとつの選択肢としては正解です。

 

貸す場合に発生する経費の負担がなくなる

マンションを貸す場合にかかる継続的なランニングコストがなくなります。

 

住宅ローンを完済できる可能性も

うまく売却すれば住宅ローンの残債をなくすことができます。
また、住み替えの場合には、お金の流れはわかりやすくなるというメリットがあります。残債があっても買い替えローンに組み入れたり、利益が出た場合は頭金に回したりできます。

 

マンションを売るデメリットマンションを売るデメリットですが、可能性として次のようなことが考えられます。住宅ローンに関しては売却価格で返済できればメリットにもなり、返済できなければデメリットにもなって表裏一体です。

損失が発生する可能性も?

マンションがローンの残債よりも高く売れるとは限らないので、損失が発生する可能性があります。

 

売却時のコスト負担が一時的に発生!

マンションの売却では不動産会社に仲介に入ってもらうのが一般的です。
そのため仲介手数料などのコスト負担があります。

 

ローンの残債が残ることも・・・

マンションの売却金額で住宅ローンの完済ができない場合は残債の返済は続きます。
買い替えローンをうまく使うと、残債を次のローンに組み込めることもありますが現状の返済がなくなるわけではないので負債の総額が増えすぎないように注意が必要です。

 

結局、売るのと貸すのはどっちがいいの?

今まで話してきたことを箇条書きにして究極にシンプルにまとめてみました。

 

マンションを貸す・売るのまとめ

 

貸すにしても、売るにしてもメリットとデメリットがあるというのを感覚的につかんでもらえたらと思います。結局、自分にとってメリットが大きくなるように動けるかどうかが重要です。

 

全員にとっての正解はないのです。
ただし、ローンの残債がある状態で売るならできるだけ高く売って残債をなくすのが正解です。そうでないと、マンションはなくなっても支払いだけが残りますから、お金だけが出ていくことになり後々大変です。

 

出ていくお金

 

当サイトの管理人の場合は、売る選択をしました!

私の場合は、マンションを貸すランニングコストや管理の手間、そして、借り手が付かなかった時のリスクを考えて「売る」という選択をしました。
住宅ローンの残債はありましたが、それ以上に高く売ったので一括で繰り上げ返済をして、「居住用財産の3000万円特別控除」を使ったので税金の発生もありませんでした。

 

このサイトのトップページでは、管理人が購入時の価格よりもマンションを高く売った方法を紹介しています。

 

マンションを売る時のデメリットは、物件が高く売れればなくなりますから、貸すか、売るか迷っている人は、マンション売却の流れを把握して「売るという選択」をした後の自分をイメージしてみて下さい。

 

マンション売却の流れ