築30年のマンション売却

築30年以上のマンション売却 古くても売れる付加価値

 

ここでは、築30年のマンション売却は可能かというテーマでお話しします。
築30年以上のマンションでも売れるのか、また、古いマンションの付加価値について考えてみます。ぜひ、売りやすい条件を知って、物件のセールスポイントに使ってみて下さい。

 

 

 

築30年のマンションでも売りやすい条件

築30年以上のマンションの売れる可能性ですが、以下の条件がそろうと売りやすい傾向があるようです。
古いマンションの売却が成功するかは、どのように物件のメリットをアピールするかで決まります。でも、自分自身がメリットを知っておかないとアピールのしようがありませんよね?

 

築30年以上の古いマンションでも高い評価額がつくポイントをおさえておきましょう。

 

築30年も高い評価額がつく3つのポイント

容積率にゆとりがあり、空き地率が高い

 

築30年以上のマンションだからこそ生かせるメリットに「容積率」「空き地率」があります。容積率にゆとりがあり空き地率が高い古いマンションは、将来的な建て替えを見据えて考えると大きなメリットがあるのです。

 

容積率がにゆとりがあって空き地率が高いマンションは、建て替えの時に以前より大きな建物を建てて部屋数を作れます。そして、その部屋を売ることによって建て替えの資金に充てることができるのです。

 

その結果、もとからいる入居者の費用負担が0になる可能性も考えられるし、少ない負担で新築住居に住める可能性もあります。

 

建て替えを念頭に置いた場合、容積率と空き地率がある物件は築30年といわずもっと古くても価値があるのです。もちろん、タラレバの話ですが、こういった付加価値は売却を考えた場合にあるに越したことはないセールスポイントです。

 

 

こんなマンションは早く売ったほうがいい!

 

マンションの立て替えは入居者の5分の4以上の賛成が必要です。高齢者が多くてで立替費用の追加費用の捻出ができないような住人が多いと、老朽化した状態が放置されることも考えられます。

 

今お住いのマンションが容積率や空き地率ににゆとりがないような物件で、次にお話しするような立地条件のメリットもない場合は、老朽化がひどくなって売れなくなる前に売却するのが正解かもしれません。

 

 

生活利便性などの立地条件がいい

 

立地は築古物件の場合はさらに重要度が高まります。場所をおさえるという感覚で中古マンションを買う需要がある からです。
築古物件でも、学校や会社へのアクセスがよく、生活必需品である食料や日用品を購入できる施設が近くにあるなどすると、さほど問題なく築30年以上のマンションも売れる可能性がでてきます。

 

また、周辺環境として葬儀場の近くではない、大通りに面していないので静か、街頭が極端に少ないくないので夜間も安心して歩けるなどの細かい条件もセールストークに使えます。
地元に密着した不動産業者にだとこういったところを把握している場合もありますが、生活してみないと分からないメリットがあるなら、マンション売却を仲介してくれる業者に積極的に伝えましょう。

 

古い物件は新築と比べれば明らかに安いわけです。だからこそ立地条件の良さがお得感につながります。

 

隠れた需要にも注目!

 

立地は駅が近いなど生活利便性だけを考える人が多いと思いますが、駅が遠くても「有名な進学校に入れる学区」、「閑静な住宅街で土地柄がいい」など、「その土地を求めてる人」がいれば高く売れる条件になります。

 

こういった需要をしっかり押さえて販売してくれる不動産業者を見つけることが大切。築30年以上の古いマンションを売却する時には高く売れるか、買いたたかれるかの分かれ目になります。

 

【参考記事】 不動産屋の選び方|デキる営業マンを見極める6つのポイント

 

 

管理組合がしっかり機能している

 

管理組合がしっかり機能していれば、古いマンションでも、管理組合のメンテナンスによって手入れが行き届いて見苦しさは感じないものです。
このようなマンションは、長期修繕計画がしっかりしているのがわかる状態なので売却に出してもプラス評価されることが多いです。

 

古いマンションの場合は管理費の負担が高くなっていることが多いので、管理組合の運営がどのようになっているかは重要視されます。

 

また、築30年以上のマンションで気にされるのが「耐震基準」です。
耐震基準は1981年に大きな見直しがありましたが、それ以前のマンションでも耐震補強工事が行われていれば、新耐震基準と同程度のの耐震性能があると判断されます。
このような対応も、マンションの管理組合が機能しているからこそできることなのです。

 

言い方を変えると、古いマンションは、管理組合が機能しているかどうか、また、修繕計画の実施状況を必ずチェックされます。もし、今住んでいるマンションの修繕計画に問題がある場合は売りにくい状況にあると理解して販売計画を立てる必要があります。

 

リフォームしたら、価値はあがる?

 

少しでもきれいにリフォームしたら価値が上がって売れるのか?
答えはNOです。

 

リフォームはしないほうが無難です。
築30年のマンション。リフォームなしでは住めないとまでいきませんが、リフォームを前提にして入居を考える人のほうがほとんどになります。

 

もし、リフォームしたら物件の代金+リフォームにかかった費用で売りたくなりますよね?
でもどうでしょう。自分の考えたリフォームを万人の人が受け入れてくれるでしょうか。
物件を欲しい!と思う人が1人暮らしの30代後半の男性かもしれませんし、夫婦と子供2人の家族かもしれません。手の離れた子供のいる60代手前の夫婦2人かもしれません。

 

 

リフォームにかけるお金を「値引き」するという方法も

 

その人たちそれぞれ、住みやすい環境はちがいますよね。
先にリフォームをしてしまうとその分、購入費用は高くなります。でも、リフォームをしない状態で安く渡し、あとは自由にリフォームをしてもらうほうが自分の手間もかかりませんし、購入者も多く集められ、喜ばれます。

 

要は、何もしない状態で売りにだし、値引きに応じてあげたほうが喜ばれるというのが最近の傾向になります。
リフォームは後からでもできますから、売りに出してみて内覧のあとどうしても断られるようなことが多い場合にのみ検討すればいいでしょう。

 

結局、築30年でも売れるの?

築30年のマンション売却は可能です。
近年では、リノベーションマンションも人気物件の一つとして新たな選択肢に加っています。だから、売れる条件が整えば古いマンションでも需要があり想定している価格よりも高く売れる可能性もあります。

 

ただし、売りやすい売りにくいは当然出てきます。
築30年以上のマンションの売りやすい条件は、上であげた通り、

  • 容積率にゆとりがあり空き地率が高い
  • 生活利便性などの立地条件がいい
  • 管理組合がしっかり機能している

が主なものとしてあげられます。古いマンションを高く売りたいなら、
反対に、築30年以上でここに書いたような付加価値がない物件の場合は、売れるうちに売ってしまうのがいいともいえます。

 

もし、築30年以上の古いマンションを所有しているなら、売る売らないはともかくとして、市場での価値を定期的に調べておくことをおすすめします。
不動産一括査定の机上査定を使って、複数社に見積もりしてもらえばおおよその市場価値を知ることができます。

 

古いマンションほど査定が重要!

古いマンションほど、その物件をどのように評価するかで査定価格が変わってきます。
古いマンションでも、査定する不動産会社の販売実績が多い地域なら、査定にプラス評価が加わりその分、査定額が上乗せされる可能性もあります。
反対に、販売実績もなく、ただ古いだけのマンションを査定するととらえれるると目減りした評価額がでてくるかもしれません。

 

高く売るためのマンション売却の流れをしっかり押さえることが肝心です。

 

【関連記事】マンション売却の流れと中古マンション査定のポイント

 

築30年というマンションにいかに付加価値をつけて売却するかを親身に考えてくれる不動産業者を選ぶことが何より大切です。
マンション売却の大まかな流れと、査定おを受けるときのポイントを押さえることで古いマンションでも納得がいく価格で売れる可能性が広がります。